4.     DOTYCHCZASOWE PRZEZNACZENIE TERENÓW

4.1.  struktura użytkowania i przeznaczenia terenÓW

4.1.1.        Użytkowanie terenów

W oparciu o inwentaryzację określono sposób użytkowania terenów w mieście. Bilans terenów wg kategorii zagospodarowania przedstawia poniższe zestawienie:

Rys.2 Użytkowanie terenów

Tab.2 Powierzchnia poszczególnych funkcji terenów.

Tereny wskazane jako mieszkaniowe, stanowiące ponad 17% powierzchni miasta, obejmują także usługi podstawowe zbilansowane w ramach terenów brutto.

Rozmieszczenie terenów mieszkaniowych ze względu na charakter zabudowy przedstawia się następująco:

·         tereny mieszkaniowe w tradycyjnej zabudowie śródmiejskiej stanowią 4,2 % terenów  mieszkaniowych miasta i występują w centrum miasta, na Śródce oraz na terenie śródmieścia.

·         tereny mieszkaniowe w zabudowie blokowej i kwartałowej (25,0 % terenów mieszkaniowych) są zlokalizowane głównie w ramach osiedli mieszkaniowych w północnej części miasta (Piątkowo i Winogrady), wschodniej (Rataje), południowej (Grunwald, Dębiec).

Dynamiczny rozwój funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej następuje w północnej części centrum, w rejonie ulic: Bóżnicza-Grochowe Łąki, Szyperska oraz na Łacinie.

·         koncentracja terenów mieszkaniowych w zabudowie jednorodzinnej  (68 % ogółu terenów mieszkaniowych) występuje: w zachodniej oraz  południowo - wschodniej części miasta.

Największa dynamika rozwoju funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występuje na Strzeszynie.

Nowe tereny pod funkcję mieszkaniową jednorodzinną lokalizowane są najczęściej na działkach do 600 m² o dużej intensywności zabudowy.

Tereny w dotychczasowym przeznaczeniu wskazane pod zabudowę mieszkaniową wykazują jeszcze znaczne rezerwy, obejmujące około 1242,7 ha (możliwość zamieszkania ponad 80 tys osób, w tym na terenach zabudowy zwartej 54 800, w zabudowie wolno stojącej prawie 26 000).

Tereny pod funkcje usługowe (4,3%) zostały podzielone na usługi publiczne i komercyjne. Grupę usług publicznych w bilansie objęły: usługi związane z publiczną nauką i oświatą, kultura, opieka zdrowotna i społeczna, administracja. Tereny pod usługi publiczne stanowią  66 % ogólnej powierzchni terenów usług w mieście. Wśród usług publicznych ważne miejsce zajmują usługi metropolitalne i wyższego rzędu oraz centrotwórcze, skoncentrowane  w centrum miasta oraz na terenie śródmieścia. Tylko w niewielkim stopniu wychodzą one poza granice tych stref (teren pod funkcje uczelni wyższych na Morasku).

Nie dotyczy to wielkopowierzchniowych centrów handlowo-usługowych i kulturalnych, które dynamicznie rozwijają się poza śródmieściem (Franowo, Piątkowo, Górczyn).

Funkcje przemysłowe stanowiące  około 6 % powierzchni miasta zlokalizowane są głównie w północno wschodniej części miasta (Główna, Karolin), na Podolanach, Junikowie oraz Wildzie, na południe od ul. Hetmańskiej. Najdynamiczniej rozwijającymi się rejonami funkcji są: Antoninek, Starołęka, Podolany.

Obserwuje się proces przekształceń funkcjonalnych terenów poprzemysłowych: usługi nauki i administarcji w rejonie ulicy Nieszawskiej, mieszkalnictwo w rejonie ulicy Szyperskiej, administracja w rejonie ulicy Jackowskiego.

Powiększają się tereny, na których nastąpiło duże przemieszanie funkcji mieszkaniowej z przemysłową i warsztatową (Plewiska i Szczepankowo).

Tereny niezagospodarowane obejmują około 4,5 % powierzchni miasta. Występują w dużym rozproszeniu, głównie na terenach intensywnie zabudowanych. Bilans ten nie obejmuje mniejszych terenów, na których możliwa jest realizacja zabudowy plombowej. Tereny niezagospodarowane lub zagospodarowane tymczasowo są na ogół tylko pozornie wolne. Główne problemy to: trudne do likwidacji stany istniejące (ogrody, garaże), nieuregulowane stany własnościowe, protesty społeczne czy wysokie koszty inwestowania, wynikające m.in. z kosztów przebudowy infrastruktury i komunikacji.

Zbilansowane tereny użytkowane rolniczo i odłogowane oraz tereny zieleni (obejmujące lasy, parki i zieleńce, zieleń osiedlową, ogrody) stanowią ponad 50 % powierzchni miasta.

Największa koncentracja terenów użytkowanych rolniczo i odłogowanych oraz łąk występuje na terenie Moraska, Fabianowa i Kotowa oraz w południowo-wschodniej części miasta.

4.1.2.        Struktura dotychczasowego przeznaczenia

W dotychczasowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania tereny wyłączone z zabudowy stanowiły 40,84% powierzchni miasta, częściowo wyłączone z zabudowy 17,43%, a tereny przeznaczone pod zabudowę oraz komunikację 41,73 % całkowitej powierzchni miasta.

Tab 3. Bilans podstawowego przeznaczenia określonego w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego  1999 r.

4.2.  stan prawny gruntów

Stan własności gruntów zastał sporządzony na podstawie danych uzyskanych z Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz w Poznaniu, wg danych na wrzesień 2004 r.

Sklasyfikowane przez Geopoz  grunty Miasta Poznań stanowią 32,9 % ogółu gruntów w mieście i bilans ten nie obejmuje gruntów Miasta Poznań w użytkowaniu wieczystym, które zajmują około 300 ha w mieście. Grunty Skarbu Państwa to około 26 %,  a prywatne i instytucji stanowią  prawie 32 % gruntów w mieście. Ponad 6 % gruntów wymaga określenia własności.

Rys.3. Bilans gruntów miasta Poznania według własności

Tab.4. Stan własności gruntów w Poznaniu.

Około 4,5 % gruntów w mieście jest niezagospodarowanych. Poniżej przedstawiono rodzaj własności tych terenów.

Rys.4 Bilans gruntów wg własności na terenach niezagospodarowanych

Tab.5 Stan własności gruntów terenów niezagospodarowanych w Poznaniu

4.3.  RUCH BUDOWLANY

Pozwolenia na budowę analizowano na podstawie rejestru prowadzonego przez Wydział Urbanistyki i Architektury, i obejmują okres od 01.01.1998 – 22.09.2004 r. W okresie tym zarejestrowano 28 094 wszystkich pozwoleń na budowę, z czego, pozwoleń dotyczących budynków wydano 947.

Analiza wykazała, że najwięcej pozwoleń na budowę nowych budynków  wydano w roku 2003 i 2004 r., a aż 84,7% dotyczyło budownictwa mieszkaniowego, głównie jednorodzinnego, tylko 13,3% pozwoleń odnosiło się do obiektów o charakterze usługowym.

W ciągu analizowanego okresu największą ilość pozwoleń dotyczących budynków wydano dla następujących rejonów miasta:

·         Podolany i Strzeszyn,                                                              149

·         Szczepankowo, Spławie, Krzesiny, Starołęka, Marlewo,             114

·         Krzyżowniki, Smochowice,                                                         89

·         Plewiska, Rudnicze, Świerczewo, Strumień Junikowski,               70

·         Zieliniec, Antoninek.                                                                  57

Tab.6  Wydane pozwolenia na budowę na podstawie rejestru WUiA stan na 22.09.2004 r.

Tab.7 Pozwolenia na budowę wg rodzaju inwestycji

Tab.8 Ilość pozwoleń na budowę dotyczących budynków

Rys. 5 Pozwolenia na budowę wg rodzaju inwestycji

4.4.  STAN PRAWNY W ZAKRESIE PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

Dotychczasową politykę przestrzenną Poznania określało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania zatwierdzone Uchwałą Nr XXII/276/III/99 Rady Miasta Poznania z dnia 23 listopada 1999 r., zmienione Uchwałą Nr XXV/171/IV/2003 Rady Miasta Poznania z dnia 10 lipca 2003 roku.

Na terenie miasta obowiązuje 41 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uchwalonych w trybie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. Obejmują one 5,5 % całkowitej powierzchni miasta, co stanowi 8,8 % powierzchni miasta w skali terenów dotychczas przeznaczonych pod zabudowę. Wykaz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych po 1 stycznia 1995 r. (stan grudzień 2004 r.) przedstawia Aneks nr 2.

20,4 % powierzchni miasta objęta jest opracowaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – mpzp (stan grudzień 2004 r.), w tym:

·         mpzp, których opracowanie jest kontynuowane w trybie ustawy o zagospodarowaniu

·         przestrzennym (obowiązującej w latach 1995 – 2003) - obejmują 2,4%,

·         mpzp opracowywane w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. - 18% powierzchni miasta.

Wykaz planów w opracowaniu przedstawia Aneks nr 3 i nr 4.

W zmianie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z 2003 r., wyznaczono na terenie miasta 15 obszarów, na których dopuszczono lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², w tym 7 rejonów na obszarze śródmieścia, w ramach terenów zabudowy zwartej. Przyjęte ograniczenia w zakresie parametrów zabudowy i zagospodarowania miały na celu zahamowanie powstawania nowych lokalizacji w formie obiektów wielkoprzestrzennych, jednokondygnacyjnych i zastąpienie ich formami harmonijnie wpisującymi się w tradycyjną strukturę miejską.

W obowiązujących planach zostały usankcjonowane zaistniałe zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym w stosunku do ustaleń przyjętych przez dotychczasowe studium. Zmiany te dotyczyły fragmentów miasta dotąd wyłączonych z zabudowy, a przeznaczonych głównie pod funkcję mieszkaniową, np. rejon ul. Sarmackiej, rejon ul. Koszalińskiej - Wańkowicza. Obejmują one łącznie 167,18 ha.

Zmiany w dotychczasowym przeznaczeniu terenów objęły także część obszarów, dla których została zrealizowana zabudowa w oparciu o wydane pozwolenia na budowę, zgodnie z tzw. zasadą „dobrego sąsiedztwa”.